深铁集团这次不再无条件“输血”，而是要求万科提供资产担保，这艘曾经的行业巨轮正在债权与股权的双重护航下寻找新的航向。
万科又一次获得了大股东的支持。11月2日，万科企业股份有限公司发布公告，已与第一大股东深圳市地铁集团签署《关于股东借款及资产担保的框架协议》，深铁集团将向万科提供不超过220亿元借款额度。
这已是深铁集团年内累计向万科提供的291.3亿元借款后的又一次大规模资金支持。
但与以往不同的是，这次深铁明确要求万科对实际发生的借款提供抵/质押担保，一改以往部分借款无担保的状况。
根据万科发布的公告，此次《框架协议》涵盖了从2025年初至万科2025年度股东会召开日期间的全部借款安排。
协议明确，深铁集团向万科提供的借款额度不超过220亿元，同时万科需对实际发生的借款提供抵/质押担保。
这一协议的特殊之处在于，它实际上是对既有借款的事后担保安排。公告披露，截至公告日期，深铁集团已向万科提供的无抵/质押担保借款合同金额为203.73亿元，实际提款金额为197.1亿元。
协议要求万科针对这些情况就220亿元股东借款提供增信安排，借款本金及利息总额预计不超过236.91亿元。
值得注意的是，协议规定了严格的担保措施：万科需提供其拥有的合法经营性房地产、固定资产、存货、在建工程或股票、非上市公司股权等作为担保物。
担保物的抵/质押率也被明确限定在50%-70%之间。
深铁集团此次担保要求背后，是万科持续恶化的财务状况。10月30日，万科发布的2025年第三季度报告显示，公司前三季度归属于上市公司股东的净亏损达到280.2亿元，同比扩大56.14%。
仅第三季度，万科单季净亏损就高达160.7亿元。这意味着在7月至9月的92天里，万科平均每天亏损超过1.75亿元。
万科的销售业绩同样不容乐观。1-9月累计实现合同销售金额1004.6亿元，同比下降44.6%。
收入的大幅下滑与亏损的持续扩大，使得万科的现金流承受巨大压力。
截至报告期末，万科货币资金为656.8亿元，而有息负债合计高达3629.3亿元。这一数据揭示了万科资金紧张局面加剧的真正原因。
面对困境，深铁集团对万科的支持可谓不遗余力。根据万科公告，今年以来深铁集团已累计向万科提供291.3亿元股东借款。
这一数据与8月5日湾财社报道的“深铁集团年内累计向万科提供的借款已达243.69亿元”相比，仅在最近两个月内，深铁就又向万科提供了近50亿元的借款支持。
值得一提的是，深铁集团提供的借款条件相对优厚。公告显示，借款利率遵循市场化原则，不劣于目前万科从金融机构借款的利率水平，甚至部分借款利率低至2.34%。
这种支持力度在A股市场上并不多见。
作为万科的第一大股东，深铁集团目前持有万科27.18%的股权，根据《深圳证券交易所股票上市规则》等相关规定，深铁集团构成万科的关联方。
万科的困境并非个例，而是整个房地产行业面临的普遍挑战。一份来自S&P Global Market Intelligence的分析显示，商业地产行业已将债务到期高峰推迟至2026年。
该分析指出，2026年商业地产到期贷款预计将达9360亿美元，比2025年高出18.8%。
这一数据揭示了一个严峻的现实：房地产行业通过贷款延期暂时避免了眼前的流动性危机，但根本问题并未解决。
从2027年至2030年，每年到期的商业地产贷款规模仍接近或超过1万亿美元。
平均利率的大幅上涨更加剧了行业困境。分析显示，2025年新发放商业地产抵押贷款的平均利率为6.24%，较今年到期贷款4.76%的平均利率高出148个基点。
在这种背景下，借款机构与开发商都在寻求出路。S&P Global指出，“借款人和贷款人都转向贷款修改以争取时间”，因为更高的利率、更低的房产估值和沉重的债务负担使得再融资变得困难。
深铁集团此次要求万科提供资产担保的借款模式，可能代表着股东支持思路的转变。
“深铁集团有权要求万科立即偿还借款额度下已实际发生但未提供抵/质押担保的借款本息”。
这一条款显示了深铁集团在持续“输血”的同时，也开始更加注重风险控制。
从协议细节看，万科提供的担保物涵盖了经营性房地产、固定资产、存货、在建工程及各类股权，这些资产可能包括万科旗下较为优质的物业部分。
借款主要用于偿还万科在公开市场发行的债券本金及利息，这一安排有助于维持万科在公开市场的信用，避免违约事件的发生。
截至公告日，深铁已向万科提供的无担保借款合同金额达203.73亿元。而根据协议，万科剩余可提款金额仅剩22.9亿元。
这意味着，深铁此次提供的220亿元借款额度，更多是对既往借款的追认与担保安排。
随着2026年商业地产债务到期高峰的逼近，万科和深铁的携手更像是一场与时间的赛跑。
